Quelles sont les obligations pour vendre une maison ?

Vendre une maison peut se révéler une expérience passionnante, mais cela implique également de nombreuses obligations légales, fiscales et financières. Que vous soyez un vendeur expérimenté ou novice, il est essentiel de comprendre les différentes obligations pour vendre une maison. Dans ce guide, nous allons examiner en détail les différents volets légaux, fiscaux et financiers qui incombent aux vendeurs comme aux acheteurs. Par ailleurs, nous aborderons l’ensemble des pièces à fournir, les éventuels travaux à effectuer et les conseils pour mener à bien la transaction. Que vous soyez en train de vendre votre première acquisition ou que vous soyez un investisseur immobilier chevronné, ce guide vous sera utile afin de comprendre les obligations pour vendre une maison.

 

 

Pourquoi est-il important de connaître les obligations pour vendre une maison ?

Lorsque vous vendez votre logement, vous êtes tenu de respecter un certain nombre de contraintes légales, fiscales et financières. Il est essentiel de les connaître afin d’éviter tout problème juridique et financier après le transfert de propriété. En connaissant ces exigences, vous pourrez vous préparer correctement à la cession de votre bien immobilier et éviter les surprises désagréables.

 

Quelles sont les obligations pour vendre une maison à la charge du vendeur ?

Vous devez fournir à l’acheteur un certain nombre de garanties obligatoires lors de la transaction. Elles sont présentes dès l’offre d’achat et sont reportées ensuite dans la promesse de vente ou le compromis de vente ainsi que dans l’acte définitif, dont la signature a lieu chez le notaire.

Les règles de publicité

Lors de la mise sur le marché de son bien, le vendeur est tenu de respecter des règles de publicité afin d’informer les potentiels acheteurs de manière claire et précise. Ainsi, il doit mentionner le prix, la surface habitable, le nombre de pièces, la localisation, ainsi que les caractéristiques du bien (jardin, garage, piscine, etc.) et éventuellement la superficie du terrain. De plus, si le bien est un appartement en copropriété, alors le vendeur doit également mentionner le montant des charges annuelles ainsi que le nombre de lots. Enfin, il doit garantir que le bien est conforme en tous points à la description faite dans l’annonce.

La garantie de délivrance

Le vendeur doit s’engager à livrer le bien dans l’état décrit dans la promesse ou le compromis et dans le contrat définitif. Par exemple, si la surface indiquée dans la description du bien est trop éloignée de la superficie réelle, alors l’acheteur est en droit de demander une nouvelle estimation du prix de vente, voire d’annuler son achat. Par ailleurs, si le bien est vendu occupé, il doit, le cas échéant, fournir la preuve que le locataire a renoncé à son droit de préemption. Enfin, il doit respecter les délais précisés au moment de la signature chez le notaire.

La garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur de tous les défauts dont il pourrait avoir connaissance et qui pourraient affecter l’usage du bien. Cette clause s’applique pendant deux ans à compter de la découverte du vice caché par l’acheteur. Un vice caché est un défaut non apparent lors de la vente et qui rend le bien impropre à sa destination ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’aurait pas versé une somme si élevée s’il en avait eu connaissance. Si un vice caché est découvert et si l’acheteur est en mesure de prouver que le propriétaire précédent en avait connaissance, alors il dispose d’un recours en justice. Il peut alors obtenir gain de cause avec la réparation du défaut, le versement d’un montant équivalent aux travaux à réaliser voire l’annulation pure et simple de la vente.

La garantie décennale

Si le vendeur a construit ou effectué des travaux de construction importants sur le logement vendu, alors il est tenu souscrire une assurance afin de les garantir pendant une durée de 10 ans à compter de la réception de ceux-ci. Cette garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable. En cas de découverte de dommages couverts par la garantie décennale et non déclarés par le vendeur, alors l’acheteur peut demander le report de la signature de l’acte définitif, le temps d’effectuer les réparations nécessaires, voire la résolution de la vente.

 

Les obligations pour vendre une maison : volet fiscal

Lors d’un transfert de propriété, il est important de connaître les obligations fiscales qui incombent aux deux parties.

Les taxes à payer par le vendeur

Au moment du transfert de propriété, le vendeur doit s’acquitter de la taxe foncière du premier janvier de l’année en cours jusqu’à la date de remise des clefs chez le notaire.

Les plus-values immobilières

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Le vendeur doit donc déclarer cette plus-value et payer une taxe correspondante. Cependant, certaines exonérations peuvent être accordées en fonction de la situation du vendeur, de la nature du bien et de sa durée de détention.

Les taxes à payer par l’acquéreur

Au moment du transfert de propriété, l’acheteur doit aussi régler un certain nombre de taxes. Premièrement, il doit s’acquitter du prorata de la taxe foncière à partir la date de la signature de l’acte définitif chez le notaire. Ensuite, il doit régler les droits de mutation, aussi appelé taxe de publicité foncière.

 

Les obligations pour vendre une maison : volet financier

Les frais associés à la cession d’une propriété peuvent varier considérablement, en fonction de plusieurs facteurs tels que la superficie du bien, le marché immobilier local, la présence ou non d’un agent immobilier et l’état général de la propriété. Voici quelques-uns des principaux éléments financiers à considérer lors de l’achat d’un bien.

Les frais de notaire

Lors de l’achat d’une propriété, vous devrez engager un notaire qui se chargera de valider et de rendre authentique la transaction immobilière. Les frais de notaire sont généralement basés sur le prix de vente de la propriété et incluent des frais de dossier, des frais d’établissement des actes, des frais de publication, ainsi que des taxes reversées aux collectivités et à l’état. Ces frais peuvent représenter une part importante des coûts, donc il est important de les prendre en compte lors de l’établissement du prix de vente. En effet, même si ces frais sont à la charge de l’acquéreur, il se peut que vous soyez amené à négocier avec lui, de manière à l’aider à régler les frais du notaire.

Les frais d’agence

Si vous travaillez avec une agence immobilière pour vendre votre logement, alors vous devrez prendre en compte les frais d’agence. Ces commissions peuvent varier en fonction de l’agent immobilier et du marché local et représentent un pourcentage du prix de vente de la propriété. Ces frais peuvent être négociés avec le professionnel avant de signer le mandat. En effet, même si ces frais sont à la charge de l’acquéreur, ils diminueront d’autant le montant net vendeur que vous percevrez. Toutefois, si vous réalisez la transaction de particulier à particulier, alors elle sera d’autant plus profitable pour vous.

Les éventuels travaux à effectuer avant la vente

Avant de mettre votre propriété sur le marché, il peut être nécessaire de réaliser certaines rénovations ou réparations afin d’augmenter sa valeur. Celles-ci peuvent inclure le rafraîchissement de la cuisine ou de la salle de bain, la réparation du toit ou de la plomberie, la rénovation des sols ou des murs, etc. Par conséquent, ces coûts doivent être pris en compte lors de l’estimation. Toutefois, étant donné que cette dernière se basera sur le contexte actuel et la réalité du marché, vous ne pourrez pas déduire entièrement les sommes engagées.

 

Quelles sont les nouvelles normes pour vendre une maison ?

Le marché de l’immobilier est en constante évolution et de nouvelles normes sont sans cesse mises en place. Par conséquent, vous devez absolument vous tenir informé des changements réglementaires et vous y conformer dans le but d’éviter toute sanction. Par exemple, depuis 2022, les annonces immobilières doivent inclure les résultats de l’audit de performance énergétique du bien.

 

Peut-on partir avec tous les équipements (lustres, cheminée, etc.) lorsqu’on vend une maison ?

En principe, les équipements installés dans la maison, comme la cuisine aménagée, la chaudière ou les cheminées, font partie intégrante de celle-ci et ne peuvent donc pas être emportés lorsque le propriétaire quitte les lieux, sauf mention contraire dans le contrat de vente. Cependant, il est possible de négocier avec l’acheteur si celui-ci ne souhaite pas les conserver. En revanche, il est de bon ton de laisser des ampoules sur les douilles, même si vous emportez les lustres.

 

Quels sont les documents à fournir lors d’une vente ?

Voici un récapitulatif des documents à fournir lors de la cession :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
• L’acte mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
• L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans.
• Le diagnostic de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans.
• L’état de l’installation d’assainissement non collectif.
• Le diagnostic relatif à la présence de termites.
• L’audit des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
• Le diagnostic Bruit.
• L’audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE.
• Le carnet d’information du logement (CIL) appelé aussi carnet d’entretien.
• La présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture ou sur son site internet.
• La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) si le logement a moins de 10 ans ou que des travaux importants ont été réalisés moins de 10 ans auparavant. Délivré par la mairie, il atteste qu’ils ont été réalisés conformément aux règles d’urbanisme et de construction en vigueur.
• Le plan cadastral.
• Le titre de propriété.

S’il s’agit d’un appartement en copropriété :

• La surface du bien en Loi Carrez.
• La fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles.
• Le règlement, dont l’état descriptif de division.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
• Le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il a été réalisé.
• La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’aux règles fonctionnement du syndicat de copropriété.
• Le relevé global des charges courantes du budget prévisionnel, des impayés et des charges exceptionnelles déjà payées par le vendeur.
• Les sommes dues par l’acheteur au syndicat des copropriétaires.
• Le montant de la part du fonds de travaux et de la dernière cotisation versée par le vendeur.

N’hésitez pas à étudier soigneusement à étudier chacune des pièces qui vous seront fournies et à poser toutes les questions nécessaires à votre agent immobilier ou au notaire.

 

Qui peut bloquer la vente d’une maison ?

Il existe certaines situations où le processus peut être bloqué. Voici quelques-uns des cas de figure qui peuvent se produire.

La banque qui accorde le prêt immobilier

L’établissement bancaire qui accorde le crédit peut bloquer la vente d’une maison en invoquant diverses raisons. Tout d’abord, la banque peut exiger une certaine garantie afin d’accorder le prêt, comme une hypothèque sur le bien en question ou un apport conséquent. Si le vendeur n’est pas en mesure de fournir cette preuve de sa solidité financière, alors la banque peut refuser d’accorder le crédit, ce qui empêcherait la signature du contrat définitif. De plus, la banque peut stopper le processus si elle estime que la valeur de la maison est inférieure à celle annoncée par le vendeur. Dans ce cas, elle peut estimer que le projet n’est pas viable car le bien immobilier ne dégagera pas une rentabilité suffisante. En outre, elle peut refuser le prêt si l’acheteur ne répond pas aux critères d’admissibilité qui lui permettraient d’obtenir l’emprunt, comme un mauvais dossier de crédit ou un revenu insuffisant.

Les autorités publiques

Certaines autorités publiques, telles que les municipalités ou les organismes de réglementation, peuvent annuler le transfert d’une propriété si celle-ci ne respecte pas les règles de zonage ou de construction. En outre, elles disposent dans certains cas d’un droit de préemption et se retrouvent prioritaires par rapport aux autres acquéreurs qui se retrouvent alors évincés.

Le propriétaire

Si le propriétaire n’est pas d’accord avec les conditions énoncées dans le contrat, qu’elles ne correspondent pas avec les clauses négociées au préalable, alors il peut refuser de signer les documents ou de donner son consentement. Cela peut inclure des désaccords sur le prix, les modalités de paiement ou les réparations à effectuer avant la remise des clés.

Les co-propriétaires

Si la propriété appartient à plusieurs personnes, chacune d’entre elles doit donner son consentement. Par exemple, les membres de la famille peuvent avoir des droits de succession sur la propriété, ce qui peut entraîner des conflits juridiques et bloquer la vente. Ainsi, si l’un des co-propriétaires refuse de vendre, cela peut bloquer le processus et le bien restera en indivision.

L’acquéreur

L’acheteur pourrait bloquer la vente d’une maison pour diverses raisons. Tout d’abord, s’il découvre que des vices cachés sont présents dans le bien et que le vendeur ne les a pas mentionnés, alors il peut refuser de poursuivre le processus. De même, si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire à l’achat de la propriété, il pourrait être contraint de se retirer.

 

Récapitulatif des principales obligations pour vendre une maison

Le vendeur doit :

• Effectuer les diagnostics obligatoires.
• Obtenir le certificat de conformité.
• Fournir à l’acheteur toutes les informations liées à la copropriété.
• Respecter les règles relatives à la publicité (la description et les photos de l’annonce doivent rigoureusement correspondre à la réalité).
• Respecter les garanties et clauses portées à la promesse de vente, au compromis de vente et à l’acte définitif.
• Souscrire une assurance décennale si des travaux structurels ont été effectués par lui.

 

Conclusion

Les obligations pour vendre une maison impliquent de respecter un certain nombre d’impératifs légaux, fiscaux, financiers et techniques. Ces exigences peuvent varier selon les situations et les spécificités de chaque bien immobilier. Par conséquent, nous vous recommandons de vous renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier ou d’un notaire afin de vous assurer de bien respecter toutes les démarches nécessaires. En suivant les différentes étapes décrites dans ce guide, vous pourrez ainsi vendre votre maison en toute légalité et en toute sérénité. N’oubliez pas de prendre le temps de bien préparer votre vente et de vous entourer des professionnels compétents qui vous accompagneront dans cette démarche.