L’estimation immobilière est un élément clé dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Connaître la valeur de sa maison ou de son appartement est également important dans le cadre d’une succession, d’un partage ou d’un investissement. Cependant, cette estimation peut s’avérer difficile pour les non-initiés, car de nombreux aspects sont à prendre en compte. Dans cet article, nous allons vous présenter les principales méthodes d’estimation, ainsi que les erreurs à éviter et les outils disponibles pour vous aider à réaliser une estimation réussie. Que vous soyez propriétaire, acheteur ou investisseur, cet article vous donnera les clés pour connaître la valeur de votre bien immobilier.
Table des matières
Quel est l’intérêt de faire une estimation immobilière ?
L’estimation immobilière est une étape cruciale dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier, que ce soit un logement, appartement ou maison, destiné à devenir une résidence principale ou un investissement. Elle permet de déterminer le prix de vente ou le loyer le plus juste pour le bien concerné. Une estimation trop haute peut dissuader les acheteurs potentiels, tandis qu’une estimation trop basse peut entraîner une perte financière pour le vendeur. En outre, elle peut se révéler utile dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou d’une liquidation de biens.
Quelle est la différence entre une estimation et une expertise immobilière ?
Il est essentiel de différencier l’estimation immobilière de l’expertise immobilière. L’estimation est une évaluation approximative de la valeur d’un bien, tandis que l’expertise est une évaluation précise et détaillée de la valeur vénale d’un bien, réalisée par un expert en la matière. L’expertise est souvent nécessaire pour les biens prestigieux, ceux présentant des particularités ou dans le cadre d’une succession, d’un divorce, d’un jugement ou d’une liquidation de biens. Par ailleurs, une estimation réalisée gratuitement par une agence immobilière n’engage pas sa responsabilité. En revanche, celle réalisée par un expert possède une valeur juridique.
Quel est le coût d’une estimation immobilière ?
Le coût d’une estimation immobilière peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la complexité du bâtiment ou du terrain, sa localisation, la méthode utilisée et le prestataire choisi pour la réaliser. L’agence immobilière vous proposera une estimation gratuite, puisque cela fait partie des services qu’il propose dans le cadre de l’accompagnement de ses clients. En revanche, un expert ou un notaire fera payer cette prestation car elle engage sa responsabilité en tant que professionnel.
La méthode d’estimation la plus courante
La méthode par comparaison, est une méthode courante pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Elle consiste à examiner les prix de vente récents de biens similaires situés dans la même zone géographique pour établir un prix de vente estimé. En général, cette méthode est utilisée pour un appartement, une maison individuelle ou encore un terrain.
Comment trouver des biens comparables
Pour trouver des biens comparables, vous pouvez effectuer une recherche sur des sites web spécialisés dans l’immobilier tels que Seloger, PAP, Leboncoin, etc. De plus, les informations sont aussi disponibles dans les registres publics des transactions immobilières, tels que les sites web des notaires. En outre, vous pouvez demander à une agence immobilière de vous fournir des informations sur les ventes récentes qu’il a pu traiter dans les environs.
Comment ajuster la valeur selon les différences observées
Les biens comparables ne seront jamais exactement les mêmes que votre bien immobilier. Des ajustements doivent donc être effectués pour tenir compte de ces différences. Les points à vérifier qui peuvent en affecter la valeur sont :
- la nature du bien (maison, appartement, terrain, etc.)
- la surface du logement ou la superficie du terrain,
- la date de construction,
- l’état général,
- le nombre de pièces,
- le nombre de chambres,
- les salles de bains,
- la cuisine, l’âge de la propriété, la localisation,
- la vue,
- l’étage ou le nombre de niveaux,
- les équipements (jardin, piscine, garage, parking, balcon, terrasse, etc.).
Il est possible de créer un modèle à partir des données disponibles et d’obtenir un prix moyen au mètre carré. Ensuite, il s’agira d’appliquer des coefficients pour augmenter ou baisser l’estimation en fonction de la présence, de l’absence ou du mauvais entretien de certains des éléments évoqués ci-dessus.
Par exemple, on ajoutera 15% si c’est un appartement à un étage élevé et disposant d’un ascenseur et on retirera 20% s’il s’agit un rez-de-chaussée.
Il faut garder à l’esprit que dans le cadre d’une expertise, il existe d’autres méthodes d’estimation, comme la méthode par le coût de reconstruction, ou celle par capitalisation des revenus. Si cela vous intéresse, nous vous invitons à consulter notre guide sur le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier.
Les critères d’estimation immobilière
En prenant en compte toutes ses caractéristiques objectives et subjectives, les professionnels de l’immobilier peuvent estimer un bien immobilier avec une certaine précision. Cependant, sachez que chaque propriété est unique et que l’estimation doit être réalisée au cas par cas.
Les critères objectifs
Les éléments objectifs sont les données factuelles et quantifiables qui ont une influence sur la valeur d’un bien immobilier. Voici quelques exemples de ces caractéristiques :
- La superficie : la surface habitable de l’appartement ou de la maison, ou la superficie d’un terrain, d’un immeuble ou tout autre bien est l’un des aspects les plus importants pour estimer son prix.
- La localisation : la zone géographique est généralement un critère déterminant. Les biens situés dans des quartiers prisés ou dans des zones avec une forte demande bénéficieront d’un bonus.
- L’état général : les biens en mauvais état ou nécessitant des travaux auront un prix moins élevé que ceux qui sont correctement entretenus.
- L’année de construction : Les biens plus anciens peuvent nécessiter des travaux de rénovation verront leur prix diminuer par rapport aux biens récents. De plus, diagnostics énergétiques et les nouvelles mesures en matière d’environnement pourraient freiner les investisseurs.
- Le niveau de bruit : la proximité avec des sources de bruit (route, train, aéroport, etc.) diminue la valeur d’un bien.
Les critères subjectifs
Les aspects subjectifs sont des éléments qui peuvent varier au gré des goûts et des préférences de chaque acheteur potentiel. Voici quelques exemples de caractéristiques subjectives :
- La qualité de la vue : les biens avec une vue dégagée ou panoramique bénéficieront d’une surcote par rapport à ceux avec une vue moins agréable.
- L’orientation : certains acheteurs peuvent être sensibles à l’orientation des ouvertures (sud, ouest, nord, est), qui peut avoir une influence sur l’ensoleillement et la luminosité.
- La distribution des pièces : les acquéreurs aiment généralement des logements distribués en étoile, c’est-à-dire dont les pièces communiquent directement avec l’entrée. Un long couloir peut donc venir diminuer le prix moyen au mètre carré.
- Les services de proximité : la proximité avec des commerces, des écoles, des transports en commun, l’environnement, etc. peut constituer un critère important pour certains acheteurs et constitueront un plus.
Les erreurs à éviter lors de l’estimation immobilière
En évitant ces erreurs courantes, vous pouvez obtenir une estimation immobilière plus précise et réaliste de la valeur de votre bien.
Ne pas se fier à une seule méthode
Il est préférable de ne pas se reposer sur une seule méthode d’estimation immobilière pour obtenir une valeur précise. En effet, chaque méthode peut avoir ses limites et ses biais, ce qui peut entraîner une estimation erronée. Nous vous recommandons donc de combiner plusieurs simulateurs et outils sur le web pour obtenir une fourchette de valeurs plus fiable.
Ne pas surestimer ou sous-estimer la valeur
Il est courant de voir des propriétaires surestimer le prix de vente de leur bien immobilier, notamment en se basant sur des éléments subjectifs tels que des travaux de rénovation qu’ils ont réalisés. À l’inverse, d’autres peuvent sous-estimer la valeur de leur bien. Dans les deux cas, cela peut entraîner des difficultés lors de la vente ou de l’achat car l’autre partie pensera qu’il y a un problème.
Ne pas oublier les charges supplémentaires
Lors d’une estimation immobilière, il est important de prendre en compte les charges supplémentaires liées à la propriété, telles que les impôts fonciers, les charges de copropriété, les travaux à prévoir, etc. Ces charges peuvent avoir un impact significatif et ne doivent pas être négligées. En effet, les acquéreurs chercheront à négocier le prix de vente en conséquence.
Ne pas se baser sur des évaluations anciennes
Les évaluations immobilières peuvent varier au fil du temps en fonction des changements du marché et des fluctuations économiques. Il est donc nécessaire de ne pas se baser sur des évaluations anciennes qui peuvent être obsolètes. C’est pourquoi nous vous invitons faire une nouvelle estimation immobilière régulièrement, en particulier si vous envisagez de vendre ou d’acheter un bien.
Les outils pour l’estimation immobilière
Nous vous conseillons vivement d’utiliser plusieurs outils pour obtenir un prix de vente estimé plus précis.
Les sites spécialisés en ligne
Les sites spécialisés en ligne représentent une excellente option gratuite pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Ils offrent une estimation rapide et facile en utilisant des algorithmes sophistiqués qui prennent en compte diverses caractéristiques tels que la localisation, la taille et les équipements de la propriété. Il est important de noter que les résultats de ces sites ne sont pas toujours précis, car ils ne tiennent pas compte de facteurs subjectifs tels que la qualité de la vue ou le niveau de bruit. Cependant, ils peuvent être utiles pour avoir une idée générale du prix moyen de votre bien.
Les agences immobilières
Elles peuvent fournir gratuitement ce service. En effet, elles disposent d’une connaissance approfondie du marché local et disposent en général d’un simulateur qui leur permet de fixer un prix de vente. Toutefois, vous devez garder à l’esprit que certaines agences immobilières peuvent le surestimer pour gagner votre confiance et grossir leurs honoraires. D’autres en revanche, le sous-estimeront dans le but de vendre votre logement le plus rapidement possible. Par conséquent, nous vous encourageons à consulter plus d’une agence immobilière avant de prendre une décision.
Les experts immobiliers
Les experts immobiliers sont des professionnels qualifiés et expérimentés qui sont à même de fournir une estimation précise de la valeur de votre bien immobilier. Ils utilisent des méthodes scientifiques pour évaluer la propriété en prenant en compte différents aspects tels que la localisation, la superficie, les équipements, les matériaux utilisés et la qualité de la construction. Les experts immobiliers peuvent fournir une expertise indépendante et impartiale, mais leurs services peuvent se révéler coûteux.
Les notaires
Les notaires sont amenés à d’estimer la valeur d’un bien dans le cadre de leur profession, que ce soit une succession ou un divorce par exemple. Ils disposent en général d’une bonne connaissance du marché local et peuvent utiliser leur savoir-faire pour évaluer le prix d’un bien. Cependant, il est important de noter que les notaires ne sont pas des experts immobiliers car ce n’est pas leur métier.
Récapitulatif pour effectuer une estimation immobilière
Réaliser une estimation immobilière demande :
- Une méthode de calcul : le plus souvent on utilise la méthode par comparaison qui consiste à trouver des biens comparables pour estimer la valeur de votre bien.
- Des éléments objectifs : qui prennent en compte des facteurs tels que la superficie, la localisation, l’état général, le niveau de bruit et l’année de construction.
- Des critères subjectifs : qui tiennent compte de la qualité de la vue, de la distribution des pièces, de l’orientation et des services de proximité.
- Un outil de simulation : disponible gratuitement sur de nombreux sites spécialisés en ligne et auprès des agences immobilières, cette prestation est payante si vous faites appel à des experts immobiliers ou à des notaires.
Nos conseils pour une estimation réussie
Voici nos derniers avis pour estimer la valeur de votre bien immobilier (logement, appartement, maison, terrain, etc.) :
- Utilisez plusieurs méthodes pour obtenir une estimation plus précise.
- Ne surestimez pas ou ne sous-estimez pas votre prix de vente.
- N’oubliez pas de prendre en compte les charges supplémentaires telles que les impôts fonciers, les charges de copropriété et les frais d’entretien.
- N’utilisez pas des évaluations anciennes pour réaliser votre estimation immobilière.
- Faites appel à des professionnels de l’immobilier si vous n’êtes pas sûr de vous.
Conclusion
Connaître la valeur d’un bien constitue une étape importante pour tout projet immobilier. Que ce soit pour une vente, un achat ou encore pour une simple évaluation patrimoniale, il est primordial de réaliser une estimation immobilière fiable et précise. Pour cela, il est possible de se tourner vers l’agent immobilier qui vous accompagnera dans votre démarche ou de le faire seul en raisonnant par comparaison. Ainsi, vous devrez prendre en compte différents critères objectifs et subjectifs pour affiner votre estimation. En évitant les erreurs fréquentes et en utilisant les outils appropriés, il est possible d’obtenir une estimation immobilière juste et pertinente. En suivant les conseils et les recommandations présentés dans cet article, vous serez en mesure de réaliser une estimation immobilière réussie et efficace.