Créer une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) peut être une solution efficace pour optimiser la fiscalité de vos revenus immobiliers. Mais qu’en est-il de la TVA ? Entre location nue, locaux professionnels et récupération de TVA sur les travaux, les règles peuvent prêter à confusion. Voyons ensemble quand et comment la TVA s’applique dans le cadre d’une SCI à l’IS.
Quand une SCI à l’IS doit-elle appliquer la TVA ?
Les SCI à l’IS soumises de plein droit
Il existe trois cas principaux où la SCI à l’IS est obligatoirement assujettie à la TVA :
- La location de biens aménagés à usage professionnel : Si la SCI loue des locaux spécifiquement destinés à un usage professionnel, tels que des bureaux ou des commerces, elle doit appliquer la TVA sur les loyers perçus.
- La location meublée avec prestations complémentaires : Lorsqu’une SCI propose de la location meublée et associe au moins trois prestations accessoires (comme le ménage, le lavage de linge ou le repassage), elle est considérée comme une activité commerciale et devient assujettie à la TVA.
- La location de places de stationnement : Si la SCI loue des places de parking, la TVA s’applique, sauf si ces places sont rattachées à un bien dont la location est exonérée de TVA.
Dans ces situations, la SCI doit collecter la TVA sur ses loyers et sera soit au régime réel simplifié soit au régime réel normal en fonction de son chiffre d’affaires.
Les SCI à l’IS exonérées de TVA
Les SCI sont automatiquement exonérées de TVA lorsqu’elles louent :
- Des biens nus à usage d’habitation ;
- Des biens meublés à usage d’habitation, à condition de ne pas proposer trois prestations accessoires complémentaires.
Les SCI à l’IS qui peuvent opter pour la TVA
Enfin, il est possible, dans certains cas, d’opter pour la TVA. Cette option est ouverte aux SCI à l’IS qui louent :
- Des locaux nus à usage professionnel ;
- Des biens mixtes (combinaison de parties à usage d’habitation et d’autres à usage professionnel) ;
- Des biens à usage agricole.
TVA en SCI à l’IS : comment ça marche ?
Que votre SCI soit assujettie à la TVA de plein droit ou qu’elle l’ait choisie volontairement, le fonctionnement reste le même.
Collecte et déduction de la TVA
Tout d’abord, la SCI collecte la TVA. Cela signifie qu’elle applique la TVA sur les loyers qu’elle perçoit, puis déclare le montant total de cette TVA collectée à l’administration fiscale.
En parallèle, la SCI peut déduire la TVA sur ses dépenses d’exploitation. Autrement dit, lorsqu’elle effectue des achats pour ses activités, elle paie la TVA sur ces achats.
Le solde de la TVA à payer ou à récupérer
Après chaque déclaration de TVA, deux scénarios peuvent se présenter :
- Un excédent de TVA collectée : Si la SCI a collecté plus de TVA sur ses loyers qu’elle n’en a déduit de ses achats, elle devra verser la différence à l’administration fiscale ;
- Un crédit de TVA : Si la SCI a déduit plus de TVA sur ses dépenses qu’elle n’en a collecté sur ses loyers, elle bénéficiera d’un crédit de TVA, qu’elle pourra récupérer ou reporter.
La déclaration de TVA
La fréquence de déclaration de la TVA dépend du régime fiscal de la SCI :
- Le régime réel simplifié : La déclaration se fait une fois par an, vous devez par ailleurs verser 2 acomptes de TVA au cours de l’exercice comptable ;
- Le régime réel normal : La déclaration se fait mensuellement ou trimestriellement.
Le régime applicable dépend du chiffre d’affaires de la SCI.
Pourquoi et comment opter pour la TVA en SCI à l’IS ?
Les avantages de la TVA
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la TVA peut devenir un véritable atout, surtout lorsque la société engage des dépenses importantes soumises à cette taxe.
Par exemple, si la SCI prévoit des travaux de rénovation et choisit de faire appel à des professionnels assujettis à la TVA, elle peut récupérer cette taxe sur les coûts liés à ces travaux. C’est donc un moyen de réduire les dépenses nettes de la SCI, notamment pour des projets de grande envergure.
Bon à savoir : Opter pour la TVA sur les loyers peut rendre vos biens moins attractifs pour certains locataires, et surtout les particuliers. En effet, cela entraînera une augmentation de 20 % des loyers, sans possibilité pour les locataires de récupérer la TVA. En revanche, pour des locataires professionnels, cette option peut être avantageuse, car ils pourront récupérer la TVA sur le montant du loyer.
Comment opter pour la TVA ?
Vous souhaitez soumettre votre SCI à l’IS à la TVA ? Dans ce cas, vous devez adresser une demande écrite au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont elle dépend, accompagnée d’une copie du bail.
Cette option est valable pour une durée de 9 ans et prend effet dès le 1er jour du mois suivant la réception de la demande.